주택임대사업자 공동명의 간주임대료 사업자현황 등록과 특이점과 찝찝함

주택임대사업자 사업자현황등록

임대사업자등록에는 2가지 종류가 있습니다. 하나는 세제혜택이 부여되는 4년, 8년간 의무적으로 임대기간을 가져가는 지자체에 등록된 사업자, 다른 하나는 과세를 위한 세무서에 등록된 사업자입니다. 앞으로 아파트에 한해서는 세제혜택을 주는 임대사업자가 없어지긴 합니다. 

 

최근에 나라에서 주택임대사업을 신고하라고 카톡이 오는 경우들이 바로 후자의 경우입니다. 과세를 위한 신고이기 때문에 임대수익이 있다면 나라에서 정한 날짜에 홈텍스에서 온라인 신고를 해야 합니다. 올해는 2월 10일까지 신고하라고 문자가 왔네요.

 

임대수익이 있다는 개념에 대해서도 숙지를 해야 하는데요. 예전과는 다르게 작년부터 주택임대소득이 2천만원 이하여도 신고를 하게 되었습니다. 신고를 하지 않으면 0.2% 가산세가 있으니 참고하시면 될 것 같습니다. 임대수익에 대한 과세 요건을 가지는 케이스는 아래와 같습니다.

 

1주택

  - 기준시가 9억원 초과 주택의 월세 수입만 과세, 보증금 비과세

2주택

  - 보유자의 모든 월세 수입 과세

3주택

  - 부부합산 3주택 이상 합계 3억원 초과 전세보증금 간주임대료 과세, 모든 월세 과세

  - 간주임대료 계산법(링크)

 

3주택이라고 하더라도 보증금이 3억을 넘지 않으면 비과세고, 면적이 40㎡ 이하의 주택, 기준시가가 2억원 이하인 주택도 신고내역에 포함되지 않습니다.

 

저는 5월에 첨으로 임대소득 신고를 해봤고, 처음이라서 현황신고 없이 5월이 되서 바로 세금 납부 신고를 했었습니다. 그래서 0.2% 가산세도 물었었죠. 사실 금액이 작다면 0.2% 가산세를 내는게 더 속이 편합니다. 올해는 0.2%도 한번 아껴볼까 하고 첨으로 현황신고라는걸 해봤습니다. 첨인만큼 이녀석도 약간의 혼선이 있었는데 간주임대료를 첨으로 계산했을때보다는 수월했습니다.

 

현황신고는 부부합산 계산이기에 부부공동명의로 되어 있는 물건이 있으면 부부가 모두 현황신고를 해야 합니다. 카톡문자에는 코로나 때문에 올해는 인터넷으로만 신청받는 다는 문구도 보이네요.

 

사업자현황신고는 쉽습니다. 홈텍스의 메뉴대로 따라하면 되는데 주택임대업의 경우에는 몇가지를 더 건너뛰기도 하는지라 취합할 내용이 일반 사업자보다 훨씬 적기도 합니다. 내가 받고 있는 월세, 보증금에 대한 간주임대료 계산, 그리고 공동명의 물건에 대한 보증금 계산이 어렵지 나머지는 그냥 사이트를 따라가면 됩니다.

 

사업장현황신고

공동명의 보증금 계산이 왜 어렵다고 적었냐면 내용이 전혀 안나와 있기 때문이에요 T_T 국세청에 연락은 하늘의 별따기 만큼 어렵고 그래서 지자체 세무서에 가까스로 연락이 되어 물어보니 공동명의 물건들에 한해서는 지분율만큼 각자 따로 신청을 하면 된다고 합니다. 

 

기본 내용 작성 화면

제가 헷갈린 부분이 바로 위 이미지에서 공동사업여부 항목인데요. 사업자 번호가 없는 경우에는 주민등록번호로 내용을 입력해야 하는데 주민등록번호로 진행시에 공동사업여부가 비활성화가 됩니다. 인터넷에 찾아보면 다들 공동명의일 경우에는 공동사업여부를 여로 체크해서 지분율을 적어주면 된다 정도로 나와 있어서 여기서 꽤나 오랜시간을 허비했습니다. T_T 결국 혼자서 해결은 포기하고 국세청으로 1시간 가량 전화연결을 해봤지만.. 역시나 연결이 안되는... 공무원분들 힘든거야 알지만 공무원 수를 엄청 뽑은걸로 아는데 고객응대쪽으로는 사람이 전혀 배치되지 않은 느낌이네요. 이거 연결 안되면 정말 환장합니다. 그래서 국세청 연결은 포기하고 지자체 세무서 연결로 방향을 틀었습니다. 다행히도 지자체는 1시간여만에 연결이 되더군요. 지자체에 물어보니 그럴경우에는 공동사업여부를 부로 하고 수입금액내역 입력시에 각자의 지분율만큼 신고를 하면 된다고 합니다. 

 

신고프로세스

이렇게 적고나면 02. 수입금액내역란을 적어야 하는데 이 부분은 공동명의 간주임대료의 경우 화면안에 간주임대료 계산기가 있습니다. 해당 계산기로 계산을 해서 나오는 간주임대료를 적으면 되구요.(계산법은 위의 링크를 참조하세요) 적격증빙수취내역, 계산서, 세금계산서는 주택임대사업자의 경우에는 적을 거리가 없을것 같습니다.(일단, 저는 없었어요;;;) 그렇게 적고나면 06. 수입금액검토표를 적어야 하는데 해당 센셕에 가면 갖고 있는 물건별로 보증금과 임차인정보, 보증금, 수입금액등을 입력하는 란이 나옵니다. 여기서 공동명의의 경우에는 지분에 맞게 보증금을 수정해서 적으면 된다고 합니다. (지자체 세무서에서 알려줌 그런데 영 좀 찝찝하긴 합니다. 공무원을 믿을 수가 없어요. 국세청이랑 한번 더 통화를 해보고 싶긴한데 안되네요 ㅠ, 국세청에 한번씩 연락 해보세요)

 

그렇게 하고 나면 신고서 제출 버튼이 등장하고 클릭하면 현황신고가 마무리 됩니다.