2020 간주임대료 계산 및 주의사항

주택임대소득의 수입금액이 2천만원 이하(2019년 귀속분)인 주택임대자도 무조건 신고를 하는 해가 시작되었습니다. 이전까지는 임대소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 소득세가 비과세가 되었고 신고 의무도 없었는데 이제는 주택임대자가 세무서에 사업자등록을 하지 않으면 수입금액의 0;2%가 가산세로 붙습니다. 이는 각자의 상황에 따라 0.2%의 가산세는 부담하는 상황이 이득인 경우가 있을 수 있으니 각자 잘 판단해 보면 될 문제 같습니다. 수시로 바뀌는 세법때문에 정말 정신이 없을 지경이네요. 하지만 성실한 납세자가 되어야죠. 미리미리 공부는 해둬야 할 것 같습니다. 열심히 돈 벌어서 다가구 주택이 되었는데 평소에 관심을 가져두지 않으면 정말 수시로 변하는 세법에 눈 뜨고 코베이는 경우들도 많이 있는 것 같습니다. 저 역시도 잘 모르는 분야지만 그래도 언젠가 대상이 될 수도 있기에 쉬운거(?)부터 틈틈히 공부해 두고

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위에 적은 것 중에 사업자등록이라는 개념이 있는데 이 부분이 경험이 없는 사람들에게 정말 많은 혼동을 주는 것 같습니다. 보통 임대사업자라고 하면 4년, 8년간 의무적으로 임대기간을 갖는 사업자로 알고 계시는데(저 역시도 그렇게 알고 있었...) 사업자등록은 2가지 케이스가 있더라고요.

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1. 세무서에만 등록하는 사업자

2. 지자체에도 등록하는 사업자

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여기서 세무서에만 사업자를 등록하게 되면 과세를 위한 사업자등록이 되는 겁니다. 이 경우에는 의무임대기간등에 대한 제약이 없어요. 지자체에도 사업자 등록을 해야만 4년 혹은 8년에 대한 의무임대기간 제약과 연간 5% 세를 올리면 과태료를 물리게 되지만 세금에 대해서는 많은 이득이 있는 우리가 흔히 알고 있는 임대사업자 등록이 되는 겁니다.

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따라서 꼭 4년 혹은 8년짜리 임대사업자 등록을 하지 않아도 됩니다. 나라에서 신고를 하라고 하는 사업장 현황신고는 과세를 위한 신고이기 때문에 나라에서 지정한 날짜에 홈텍스에서 온라인 신고를 하면 됩니다. 아무런 불이익이 없어요. 글이 초반부터 좀 길어졌네요 원래의 목적인 간주임대료로 넘어가겠습니다.

2019년 귀속 주택임대소득 과세요건

1. 1주택

- 월세 : 비과세, 보증금 : 비과세

2. 2주택

- 월세 : 과세, 보증금 : 비과세

3. 3주택

- 월세 : 과세, 보증금 : 간주임대료 과세(보증금 3억원 초과 시)

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이 중에 저는 간주임대료 과세에 대해서 알아보려고 합니다. 간주임대료는 1주택 3가구 이상의 조건에 따른 보증금부터 발생이 됩니다. 여기서 주택 수의 계산은 다가구는 1주택으로 보는데 구분등기가 된 경우에는 각 1개의 주택으로 계산이되고, 공동소유의 경우에는 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산이 됩니다. 부부가 각각 소유한 주택은 합산합니다.

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위에서 조건에 따른 보증금이라고 적었는데 이유가 있습니다. 우선 1가구 3주택이라 하더라도 보증금의 합이 3억원 이하면 과세하지 않습니다. 또 1가구 3주택 이상이라고 하더라도 아래와 같은 케이스에는 간주임대료 계산에 포함이 되지 않습니다.

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1. 면적이 40㎡ 이하의 주택

2. 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택

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위의 조건에 해당하는 주택들은 1가구 3주택 이상이 되어도 간주임대료 계산 시에 주택수 계산에서 제외가 됩니다.

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간주임대료 계산방법은 공식이 존재하는데 이 공식만 알아서는 사실 제대로 대처하기가 힘듭니다. 일단 공식은 아래와 같습니다.

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간주임대료 = (보증금 총액 - 3억원) * 60% * 임대일수/365(윤년은 366) * 정기예금이자율(2019년은 2.1%)

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위와 같은 계산식으로 계산해서 수입금액이 2천만원이 넘으면 종합과세, 2천만원 이하면 분리과세를 할 수 있습니다. 종합과세일 경우에는 근로소득 및 기타 소득들의 합과 함께 계산을 해야 하니 좀 더 머리를 써야 할 것이고, 분리과세의 경우에는 아래와 같이 계산하면 됩니다.

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분리과세 임대소득세 = [임대수입금액 - (임대수입금액 * 필요경비율) - 공제금액] * 15.4% - 세액감면

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위의 식에서 필요경비율은 사업자등록을 신고한 경우에는 60%, 미등록일 경우에는 50% 이고, 공제금액은 사업자등록시 400만원, 미등록일 경우 200만원입니다. 그런데 이 공제금액은 다른 소득이 2000만원 이하일 경우에만 공제가 됩니다. 예를 들어 연봉이 2500만원이라면 공제를 받을 수 없는거죠. 세액감면 부분은 지자체에 임대사업을 등록한 케이스를 대상으로 단기임대주택(4년)일 경우 30%, 장기임대주택(8년)일 경우 75%를 감면해 줍니다.

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내가 취득한 3주택이 모두 같은 년 월 일에 취득된 것이라면 위의 계산식으로 딱 맞아 떨어질 것이지만, 그게 아니라 A주택은 2019년 1월 취득과 동시에 전세, B주택은 2019년 5월 취득과 함께 전세, C주택은 2019년 10월 취득과 함께 전세를 줬다면 어떻게 계산을 해야 할까요? 그리고 3주택을 모두 2018년 각기 다른 시기에 취득하고 2019년 1월에 A주택 임대 시작, 5월에 B주택 임대 시작, 10월에 C주택을 임대를 놨다면 어떻게 계산을 해야 할까요? 우리나라 기관 사이트들은 예전보다 엄청 좋아졌다고는 하나 여전히 국민들에게 친화적이지 않습니다. 그 이유가 뭔지는 잘 모르겠지만 정말 사람을 많이 헷갈리게 하는 복잡도를 갖고 있어요. 복잡도가 있어도 국민들의 입장에서는 쉽게 다가갈 수 있는 프로세스를 전혀 생각하지 않고 만들어 놓고 있는게 대부분입니다. 경험이 없다면 홈텍스에서 간주임대료에 대해서 시뮬레이션을 해보면 엄청 혼란에 빠질거에요.

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위의 내용으로 홈텍스의 간주임대료 모의계산을 돌려보니 모의계산에는 취득일이 들어 있지를 않아서 취득일에 대한 법령기준을 무시하고 계산을 해줍니다.

간주임대료 시뮬레이션

이해가 가시나요?

이 시뮬레이션은 3주택을 전세를 주고 있는데 위에서 예로 든 것처럼 1월, 5월, 10월에 각 전세를 줬다를 입력하고 나온 결과입니다. 이 계산이 틀린 계산은 아닙니다만 납세자의 입장에서는 엄청난 틀린 계산결과가 나오기도 합니다. 여기서 헷갈린건 법령에는 분명 1가구 3주택이상부터 간주임대료를 부과 한다고 나와 있었고, 내가 입력한건 취득과 함께 전세를 준 날짜를 가상 기준을 잡고 시뮬레이션 해본 것입니다. 하지만 시뮬레이션시에 취득일에 대한 입력요구가 없기 때문에 이 계산기는 모든 주택은 과세 년 이전에 취득했다를 기본으로 설정하고 계산을 해주는 것이죠. 이걸 모른다면, 홈텍스에서 신고를 처음 해보는 사람들은 정말 많이 헷갈릴것으로 생각됩니다. 실제로 분리과세 신고서 입력란에는 많은 것들을 적어야 하기 때문이죠. 이걸 몰라서 국세청에 연락해서 법령상담부서와 20여분 연락을 통해 법령에서는 3주택 취득시 부터 간주임대료를 계산하도록 되어 있기 때문에 가상으로 산정한 위의 기준에서는 임대주택 3번이 2019년 10월 11일에 잔금을 치뤘기 때문에 2019년 10월 12일 부터 A, B, C 주택에 대한 간주 임대료가 발생하게 됩니다. 국세청 법령 담당직원과 통화를 주거니 받거니 하면서 내려진 결론입니다.

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하지만, 주택에 대한 취득은 그 전에 이미 이뤄졌고, 임대를 시작한 날짜를 기준으로 잡으면 시뮬레이터가 계산한 값이 정확이 맞게 됩니다. 임대 기간별 보증금등의 변동사항이 있는 날짜를 기준으로 계산을 해야 하기 때문에 각 구간에 따른 3억원 공제에 대한 계산이 다 각기 이뤄져야 하기 때문인데요. 여기서부터 많이 복잡해지는거죠. 위의 이미지의 경우에는 1월에 취득하며 전세를 준 A주택은 1월 부터 5월 31일 까지 1주택이었으나, 취득이 그 이전에 일어났다면 3주택으로 계산이 되고, 1월 부터 5월 31일까지의 총 보증금이 3억이 안되기 때문에 간주임대료에 포함이 안되는게 맞는 상황입니다. 5월 31일 부터 10월 10일까지도 임대는 2주택이지만, 3주택인 상황이기에 초과된 토탈 보증금에 대해 3억 초과분에 대해서 가장 보증금이 높은 것에서부터 3억이 빠지기 때문에 2억 7천만원, 3천만원 순으로 3억이 공제가 된것이고, 10월 11일부터 연말까지 역시 3주택인 상황에서 가장큰 전세보증금이 있는 5억에서 3억이 공제되고 계산이 된 것이죠.

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나름 풀어서 쓴다고 썼는데 이해가 가시나요 @.@?

저는 가상이지만 처음으로 해봐서 그런지 너무 헷갈리더라고요. 혹시라도 저처럼 헷갈리고 계시는 분들을 위해서 제가 한 시뮬레이션을 바탕으로 국세청과 통화도 해보고 한 결과를 공유합니다.

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암튼 이렇듯 취득일에 대한 기준이 잘못 잡혀 있으면 세금을 신고 할 때 상황에 따라선 실수로 더 많은 신고할 수도 있는 케이스가 나와버립니다. 나라에서 운영하는 사이트가 좀 더 국민들에게 편의를 제공해주면 좋겠는데 참 아쉽습니다.